Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης 2027:Πώς θα οριστεί ο συντελεστής στους Δήμους

Από την 1η Ιανουαρίου 2027, το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και ο Φόρος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ) καταργούνται και αντικαθίστανται από το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), σύμφωνα με τον Ν. 5314/2026.

Στο πλαίσιο αυτό, κάθε Δημοτικό Συμβούλιο καλείται εντός του 2026 να καθορίσει τον συντελεστή του νέου τέλους. Πρόκειται για μια σημαντική απόφαση με άμεσες επιπτώσεις στα δημοτικά έσοδα και στον οικονομικό προγραμματισμό του Δήμου. Η επιλογή του κατάλληλου συντελεστή, στηριγμένη σε σαφή οικονομικά δεδομένα και τεκμηριωμένη ανάλυση, αποτελεί βασική προϋπόθεση τόσο για την ορθή λήψη της απόφασης όσο και για την αποτελεσματική παρουσίαση και υποστήριξή της ενώπιον του Δημοτικού Συμβουλίου και της τοπικής κοινωνίας.

1. Τι αλλάζει από την 1η Ιανουαρίου 2027

Ο Ν. 5314/2026 (ΦΕΚ Α΄ 103/29.06.2026) επιβάλλει το ΤΤΑ επί της αξίας των ακινήτων. Η αξία προκύπτει από τα τετραγωνικά μέτρα, την τιμή ζώνης και τον συντελεστή παλαιότητας (άρθρα 393 και 395), και το τέλος εισπράττεται μέσω του λογαριασμού ρεύματος. Τα βασικά σημεία που αφορούν τα Δημοτικά Συμβούλια:

• 0,30–0,70‰: Εύρος συντελεστή επί της αξίας, με δυνατότητα διαφοροποίησης ανά δημοτική ενότητα (άρθρο 393 παρ. 1).
• 95%: Υπέρβαση του 0,70‰ μόνο αν ειδική έκθεση της οικονομικής υπηρεσίας δείχνει έσοδα κάτω από το 95% των εισπράξεων 2025 από ΤΑΠ και ΦΗΧ, και μόνο όσο χρειάζεται για να καλυφθεί (άρθρο 393 παρ. 1).
• 30.11.2026: Οι κανονιστικές αποφάσεις για το 2027 εκδίδονται μέσα στο 2026 (άρθρο 448 παρ. 1) και καταχωρίζονται με τις καταστάσεις στην εφαρμογή του ΔΕΔΔΗΕ έως τις 30 Νοεμβρίου (άρθρο 385 παρ. 2).

Είναι μια απόφαση που κάθε Δήμος θα πάρει με βάση τα δικά του δεδομένα, και η αξία της κρίνεται από το πόσο καλά τεκμηριωμένη είναι: ένας συντελεστής που προκύπτει από τα πραγματικά ακίνητα του Δήμου εξηγείται εύκολα στο Συμβούλιο και στους δημότες, και διατηρεί τα έσοδα που χρειάζεται η πόλη για τις υπηρεσίες της.

2. Μια πρόκληση δεδομένων κοινή για όλους τους Δήμους

Ο τύπος είναι απλός: αξία ακινήτου επί συντελεστή. Η δυσκολία δεν βρίσκεται στον τύπο αλλά στα δεδομένα. Οι πηγές που χρειάζονται, το μητρώο ακινήτων του Δήμου, το αρχείο παροχών του ΔΕΔΔΗΕ και οι αντικειμενικές αξίες της υπουργικής απόφασης, δημιουργήθηκαν για διαφορετικούς σκοπούς και σε διαφορετικές εποχές, και δεν σχεδιάστηκαν ποτέ για να συνδυαστούν σε έναν ενιαίο υπολογισμό. Αυτό ισχύει για κάθε Δήμο της χώρας, ανεξάρτητα από το πόσο καλά τηρεί το μητρώο του.

Οι οικονομικές υπηρεσίες γνωρίζουν τα ακίνητα και τις ιδιαιτερότητες του Δήμου τους καλύτερα από οποιονδήποτε. Αυτό που συνήθως λείπει είναι ο χρόνος και το εργαλείο για να συνδεθούν οι τρεις πηγές (μητρώο Δήμου, αρχείο ΔΕΔΔΗΕ, αντικειμενικές αξίες) ακίνητο προς ακίνητο μέσα σε λίγες εβδομάδες, την ώρα που τρέχουν παράλληλα ο προϋπολογισμός και το ΤΚΦ. Εδώ ακριβώς έρχεται να βοηθήσει η μελέτη.

3. Η προσέγγιση «ακίνητο προς ακίνητο»

Η μεθοδολογία που εφαρμόζει η RED CO ξεκινά από το μητρώο ακινήτων του Δήμου, σε συνεργασία με την οικονομική υπηρεσία, και υπολογίζει τον συντελεστή ακίνητο προς ακίνητο, αντί να στηρίζεται σε συνολικά μεγέθη. Η μελέτη συνδέει τέσσερις πηγές δεδομένων και εφαρμόζει δώδεκα διαδοχικούς κανόνες ελέγχου σε κάθε ακίνητο:

• το πραγματικό μητρώο ακινήτων του Δήμου, με τις τιμές ζώνης που ίσχυαν στη σωστή ημερομηνία
• το επικαιροποιημένο αρχείο παροχών του ΔΕΔΔΗΕ
• τις ζώνες και τους συντελεστές του ΔΕΔΔΗΕ ανά κοινότητα και δημοτική ενότητα
• τις ισχύουσες αντικειμενικές αξίες της υπουργικής απόφασης

Το αποτέλεσμα είναι μια αξία και ένα έσοδο ανά ακίνητο, που αθροίζονται σε έναν συντελεστή τον οποίο η οικονομική υπηρεσία μπορεί να επαληθεύσει άμεσα.

4. Τι παραδίδεται στον Δήμο

• Έναν συντελεστή που μπορεί να ελεγχθεί. Κάθε οικονομικό μέγεθος ανάγεται σε συγκεκριμένα ακίνητα που η υπηρεσία μπορεί να επαληθεύσει, και κάθε παραδοχή δηλώνεται ρητά. Ο Δήμος δεν παραλαμβάνει απλώς έναν συντελεστή, αλλά και ολόκληρη τη διαδρομή του υπολογισμού, βήμα προς βήμα.
• Διατήρηση των εσόδων. Ο «ουδέτερος» συντελεστής, αυτός που διατηρεί τα σημερινά έσοδα από ΤΑΠ και ΦΗΧ, στρογγυλοποιείται προς τα πάνω, ώστε η κάλυψη να μην είναι οριακή. Όταν ο ουδέτερος συντελεστής υπερβαίνει το 0,70‰, η μελέτη αποτυπώνει με ακρίβεια την απόσταση από το όριο του 95% του άρθρου 393, ώστε το Συμβούλιο να γνωρίζει εκ των προτέρων τι επιτρέπει ο νόμος.
• Λίστα επικαιροποίησης του μητρώου ακινήτων. Οι διαφορές ανάμεσα στις τρεις πηγές καταγράφονται ανά ακίνητο και ταξινομούνται κατά οικονομική επίπτωση, ώστε η υπηρεσία να έχει έτοιμο έναν κατάλογο εργασίας για την επικαιροποίηση του μητρώου, ξεκινώντας από ό,τι έχει τη μεγαλύτερη σημασία.
• Έτοιμο υλικό για το Συμβούλιο. Σχέδιο εισήγησης, σχέδιο απόφασης και απαντήσεις στα ερωτήματα που συνήθως τίθενται στη συνεδρίαση, ώστε η οικονομική υπηρεσία να ελέγχει και να εγκρίνει αντί να συντάσσει από την αρχή.

5. Προτεινόμενη λύση: τα τρία στάδια της μελέτης

Η μελέτη ολοκληρώνεται σε τρία στάδια. Πρώτα η ανάλυση: αποτίμηση κάθε ακινήτου, ουδέτερος συντελεστής, σενάρια για όλο το εύρος του νόμου, ενιαία ή ανά δημοτική ενότητα, και διαχωρισμός των ακινήτων χωρίς παροχή ή χωρίς ιδιοκτήτη σε ισχύ την 1.1.2027 (άρθρα 394 και 395). Έπειτα η οικονομοτεχνική μελέτη: αυτοτελές έγγραφο με πίνακες και διαγράμματα που καταλήγει σε αιτιολογημένη σύσταση, και, όπου χρειάζεται υπέρβαση του 0,70‰, σχέδιο της ειδικής έκθεσης του άρθρου 393. Τέλος η εισήγηση: σχέδιο εισήγησης και απόφασης για τη Δημοτική Επιτροπή και το Δημοτικό Συμβούλιο, διαφάνειες και φύλλο ερωτήσεων και απαντήσεων για τη συνεδρίαση.

Η θέση της RED CO Ε.Ε.

Η RED CO, συμβουλευτική εταιρεία με έδρα την Αθήνα που υποστηρίζει την Τοπική Αυτοδιοίκηση από το 2015, θεωρεί ότι μια απόφαση αυτής της βαρύτητας πρέπει να στηρίζεται σε πραγματικά, ελέγξιμα δεδομένα και όχι σε εκτιμήσεις. Η εισήγηση που παραδίδει δίνει στη δημοτική αρχή πλήρη και αιτιολογημένη τεκμηρίωση για κάθε στοιχείο της εισήγησης που θα κληθεί να υποστηρίξει, προστατεύει τα έσοδα του Δήμου και επιτρέπει στους δημότες να καταλάβουν με σαφήνεια πώς προέκυψε αυτό που θα πληρώσουν.

Προθεσμία 30 Νοεμβρίου 2026. Ο χρόνος που απομένει για ανάλυση, συνεδρίαση και καταχώριση είναι περιορισμένος, και οι Δήμοι που θα κινηθούν νωρίς θα έχουν περισσότερα περιθώρια επιλογής.

Περισσότερες πληροφορίες

Οι Δήμοι που ενδιαφέρονται για τεκμηριωμένο συντελεστή ΤΤΑ μπορούν να επικοινωνήσουν με τη RED CO για οικονομοτεχνική προσφορά και χρονοδιάγραμμα υλοποίησης. Η μεθοδολογία και οι έλεγχοι πίσω από τον ουδέτερο συντελεστή περιγράφονται αναλυτικά στον οδηγό Γιατί ο συντελεστής ΤΤΑ δεν υπολογίζεται αξιόπιστα με το χέρι.

Ιωάννης Τσιάμης, CEO RED CO Ε.Ε / myota. gr